マンションの相続税はいくら？評価額の計算方法と節税方法も解説！

親が亡くなりマンションを相続したものの、相続税評価額の計算方法がわからず不安な方も多いのではないでしょうか。
分譲マンションと賃貸マンションそれぞれで計算方法は異なるため、詳しく理解したいのではないでしょうか？
本記事では、マンションを相続したときに必要な相続税評価額の計算方法を解説しています。相続税がかからないケースや節税対策も紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

マンションの相続税はいくらかかる？

マンションを相続したときに支払う相続税は、相続した不動産の件数や建物・土地の評価額によって異なります。
法定相続人の数や控除次第では相続税の支払いが不要となるケースもあり、一概にいくらかかるとは言えないため、個別に計算することが重要です。

また、複数の不動産を相続した場合や、分譲マンションに住んでいる場合と賃貸マンションを相続する場合でも、相続税評価額の計算方法は異なります。

それぞれのケース別に、相続税評価額の計算方法を見ていきましょう。

マンションの相続税がかからないケース

親が亡くなりマンションを含めた資産を相続した場合、遺産総額が基礎控除額を超えていなければ相続税の支払いはありません。相続税の支払時に計算する基礎控除額は、以下の計算式で求めましょう。

• 基礎控除額 = 3,000万円 + （600万円×法定相続人の数）

例えば法定相続人が2人いる場合、基礎控除額は以下の通り4,200万円となります。

• 3,000万円 + （600万円×法定相続人2人） = 4,200万円

すべての遺産の時価を調べて、総額が4,200万円以下であれば、相続税の申告は不要です。

また、遺産総額が基礎控除額を超えない具体的なケースは、以下の通りです。

• 配偶者控除が適用される
• 法定相続人の人数が多い
• 小規模宅地等の特例が適用される

マンションを配偶者が相続する場合は配偶者控除が適用されるため、1億6,000万円までの遺産には相続税がかかりません。法定相続人の人数が多い場合や小規模宅地等の特例が適用され、遺産総額が基礎控除額を超えなければ相続税の支払いは不要です。

相続税の計算方法や各種控除を詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

相続税はいくらからかかる？計算方法や特例・控除についてわかりやすく解説！

相続税がいくらかかるかは、法定相続人の数によって変わる基礎控除額によっても 異なります。この記事では、相続税はいくらからかかるのか、基礎控除額を超えても相続税が発生しない場合と相続税の計算方法、相続税の申告が必要なケースなどを紹介していきます。

分譲マンションの相続税評価額の計算方法

分譲マンションを相続した場合、建物部分と土地部分それぞれで相続税評価額の計算を行いましょう。必要な書類は、以下の通りです。

• 固定資産税の課税明細書（納税通知書）
• マンションの売買契約書
• 土地・家屋名寄帳
• 全部事項証明書（登記簿謄本）

これらの書類を用意したうえで、どのように計算していくのかを詳しく見ていきましょう。

建物部分の相続税評価額の計算方法

マンションの建物部分の相続税評価額は、固定資産税評価額と同額になります。固定資産税評価額は、市区町村から送付される課税明細書で確認できます。

課税明細書に家屋の固定資産税評価額2,000万円と記載されていれば、分譲マンションの建物部分の相続税評価額は2,000万円です。

2,000万円の中には、庭やエントランス、エレベーターや廊下などマンションの共有部分も含まれています。

土地部分の相続税評価額の計算方法

マンションの土地部分の相続税評価額は、路線価方式を使って計算します。

路線価とは、道路ごとに設定された1平方メートル当たりの土地の価格で、国税庁のWebサイトから確認できます。

マンションがある地域を選択して地図を表示させると、路線価が表示されます。

• 土地部分の相続税評価額 = 路線価 × 土地面積（平方メートル） × 補正率

路線価は、国税庁のWebサイトから確認しましょう。マンションがある地域を選択して地図を表示させると、路線価が表示されます。

補正率については、以下で詳しく説明していきます。

参考：財産評価基準書路線価図・評価倍率表

路線価方式における補正率とは？

路線価方式における補正率とは、簡単にいうと土地の使い勝手が悪ければその分、相続税評価額が下がるというものです。

土地の形がいびつであったり、土砂災害特別警戒区域に位置していたりすれば、その分土地の評価額がさがります。

賃貸マンションの場合の相続税評価額の計算方法

賃貸マンションの相続税評価額の計算方法を、一室所有の場合と一棟所有の場合に分けて解説します。

一室所有の場合の計算方法

賃貸マンションを一室のみ所有する場合、建物部分の計算方法は以下の通りです。

• 建物部分の相続税評価額 = 固定資産税評価額×（1－借家権割合30%）

固定資産税評価額は、課税明細書で確認できます。賃貸マンションの土地部分の計算式は、以下のとおりです。

• 土地部分の相続税評価額 = 路線価 × 土地面積 ×（1 - 借地権割合 × 借家権割合30％）

借地権割合は土地ごとに異なります。30％〜90％に設定されており、国税庁のWebサイトから確認できます。

参考：財産評価基準書路線価図・評価倍率表

最後に、建物部分と土地部分の相続税評価額を足して、支払う相続税を計算しましょう。

一棟所有の場合の計算方法

賃貸マンション一棟全体を所有している場合も、建物部分と土地部分に分けて相続税評価額を計算しましょう。建物部分の計算方法は以下の通りです。

• 建物部分の相続税評価額 = 固定資産税評価額 ×（1－借家権割合30% × 賃貸割合）

賃貸割合は、専有部分の床面積をもとに計算してください。土地部分の計算式は、以下の通りです。

• 土地部分の相続税評価額 = 路線価 × 土地面積 × （1－借地権割合×借家権割合30％×賃貸割合）

建物部分と土地部分の相続税評価額を足すと、支払う相続税が計算できます。

マンションにかかる相続税の節税対策

相続税の節税対策を、3つ解説します。

生前贈与の活用

生前贈与とは、マンションの所有者が生きている間に、自身の意思で財産を他者に贈与することです。生前贈与を活用すると相続時の資産に含まれないため、節税対策が可能です。

また、贈与税や相続税はマンションの時価で計算されるため、将来的に値上がりが期待される場合は、生前贈与の活用をおすすめします。

生前贈与の非課税枠は110万円？2500万円？ほかの節税方法はある？

生前贈与は、将来の相続税対策として有効です。非課税枠には100万円や2500万円など様々なものがありますが、具体的にはどのような方法があるのでしょうか？ 本記事では、非課税で贈与できる6つの方法と、その利用時の注意点について詳しく解説します。 大切な資産を賢く相続するために、ぜひご一読ください。

配偶者控除の活用

配偶者控除も、相続税の節税対策におすすめです。配偶者控除とは、配偶者が相続した資産に対して一定額までの相続税が非課税となる制度です。

具体的には、相続した資産の課税対象額が1億6,000万円以下の場合は、全額非課税となります。相続した資産にはマンションも含まれるため、ぜひ配偶者控除を活用してください。

相続税における配偶者控除とは？計算方法や注意点を徹底解説！

相続税の配偶者控除とは、被相続人の配偶者が相続した遺産の額が一定を超えるまで相続税が課されないという制度です。控除額が非常に大きいため、被相続人の配偶者は相続税が非課税になるケースが多くみられます。今回は相続税の配偶者控除について詳しく解説します。

小規模宅地等の特例の活用

小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たすと相続したマンションの評価額を最大80％減額できる制度です。

例えば、相続するマンションの評価額が5,000万円であれば、小規模宅地等の特例を利用すると80％減額した1,000万円となります。配偶者が土地を相続する場合は、小規模宅地等の特例を利用するための要件が少ないため、ぜひ活用しましょう。

小規模宅地等の特例で減額できる割合や適用条件は、国税庁のWebサイトで確認してください。

参考：相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

また、相続税の節税対策を詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

相続税の節税対策を徹底解説！効果的な方法や注意すべきポイントは？

相続税の節税対策は、「基礎控除額内の暦年贈与をする」「贈与税のかからない特例制度を使う」「不動産の評価額を下げる」「小規模宅地の特例を適用する」「不動産を賃貸する」「生命保険に加入する」「相続時精算課税制度で贈与をする」などの方法があります。この記事では、相続税の節税に効果的な方法や注意すべきポイントを紹介していきます。

マンションの相続手続きの流れ

マンションを相続したときに行う、相続手続きの流れを解説します。

遺言書の確認および相続人・相続財産の確定

まずは、被相続人（亡くなった方）が遺言書を残しているかを確認しましょう。遺言書がある場合は、内容にしたがって相続人と相続財産が確定します。

遺言書がない場合は、法定相続人と法定相続分に基づいて相続人と相続財産を確定しましょう。相続人の確定には、被相続人の戸籍謄本を収集して家族関係の調査が必要です。

相続財産の確定では、不動産や預貯金、株式や自動車などすべての資産の総額を計算してください。

遺産分割協議

相続人と相続財産を確定したら、遺産分割協議を行いましょう。遺産分割協議とは、相続人全員で遺産の分割方法や金額を話し合うことです。

相続人が複数いる場合は、遺産をどのように分割するかを全員で話し合い、合意を行います。合意内容は、遺産分割協議書にまとめてください。

また、遺言書がある場合でも、相続人全員が合意すれば遺言の内容と異なる分割もできます。マンションなどの不動産を一人の相続人が取得する場合は、他の相続人へ金銭を支払う代償分割も可能です。

相続税の申告・納付

遺産分割協議書を作成したら、相続税の申告と納付を行いましょう。相続税の申告と納付は、被相続人の住所地を所轄する税務署で行ってください。

相続税の申告は税理士に依頼すべき？報酬相場・選び方・メリット・注意点を解説！

この記事では、相続税の相談ができる場所を4個所紹介しました。相続税の相談は、税務署や国税庁の電話相談センターを活用するだけでなく、税理士への依頼も可能です。税理士に依頼するメリットや報酬の目安も解説したので、ぜひ記事を読んでください。

相続登記

相続税の申告と納付が完了したら、不動産の相続登記を行います。相続登記とは、不動産の所有権を相続人に移転するための手続きです。

相続登記に必要な書類は、以下の通りです。

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 相続人の戸籍謄本
• 遺産分割協議書
• 不動産を取得する相続人の住民票・戸籍の附票
• 相続人全員の印鑑登録証明書
• 所有権移転の登記申請書
• 固定資産評価証明書
• 相続関係説明図

相続登記の申請は法務局の窓口でできます。

必要書類の取得費用（数千円）と登録免許税（固定資産税評価額の0.4％）が必要です。マンションを相続した際は、上記の手続きを行ってください。

マンションの相続税について気になることがあれば税理士に相談しよう

この記事では、マンションを相続した際に必要な相続税評価額の計算方法を解説しました。

マンションの相続税評価額を適切に計算するには、賃貸割合や控除額の確認が必要です。

相続税の計算方法や控除について深く理解したい方は、税理士への相談も検討してください。

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