空き家の税金は6倍？空き家にかかる税金・対策方法を紹介！

人が住んでいない空き家にも固定資産税や都市計画税の税金が発生します。居住を目的とした建物が存在する土地は、固定資産税などの税金が減免されますが、特定空き家に指定されると減税されません。

空き家の所有者は、特定空き家に指定されないように、維持や管理が必要です。

この記事では、空き家にかかる税金について解説します。特定空き家や税金の対策方法についてもわかる内容になっています。

空き家にかかる税金

空き家にかかる税金は、固定資産税と都市計画税の2つです。居住を目的とした建物が存在する土地は、固定資産税などの税金が減免される特例があります。

ここでは、空き家にかかる税金と減免特例について解説します。

固定資産税

固定資産税は、土地や建物にかかる税金です。空き家も固定資産税の対象となります。

固定資産税の税額は、固定資産の評価額（課税標準額）をもとに算定され、一般的には課税標準額の1.4%とされています。評価額については市町村が算定します。

固定資産税の課税標準額が以下の金額に満たない場合、課税されません。

• 土地の課税標準額：30万円
• 建物の課税標準額：20万円

都市計画税

都市計画税は都市計画事業の財源に充てるための税金で、市街化区域内に土地や建物を所有している人に課せられる税金です。空き家も都市計画税の対象ですが、地域によっては都市計画税がかからないこともあります。

都市計画税の税率は自治体によって異なりますが、0.3%が上限となっています。

参考：総務省「都市計画税」

税金の減免特例

マイホームなどの居住用の建物が存在する土地（住宅用地）は、一定の要件を満たすと住宅用地の軽減措置特例が適用され、以下の通りに税金が減免されます。この減免特例については空き家でも適用されることがあります。

• 敷地面積200㎡：固定資産税1/6、都市計画税1/3
• 敷地面積200㎡超：固定資産税1/3、都市計画税2/3

特定空き家とは【特例措置適用外】

特定空き家とは、地方自治体によって「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づいて指定された空き家です。特定空き家に認定されると、税金が高くなる恐れがあります。

ここでは、特定空き家に指定される条件や流れについて解説します。

特定空き家に指定される条件

1年以上人の出入りがない、水道やガス、電気などが使用されていない状態の家が空き家と呼ばれています。特定空き家は、空き家の中でも以下の4つのうち、いずれかに該当すると指定されます。

• 倒壊のおそれのある状態
• 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適正な管理が行われていないため、周囲の生活環境に著しく悪影響を及ぼすおそれがある状態
• その他、周囲の生活環境の保全を図るために放置することが不適切な状態

特定空き家に認定される流れ

特定空き家に認定された場合、以下の流れで最終的に自治体が空き家を取り壊します。

• ステップ1：空き家の調査
• ステップ2：特定空き家に指定
• ステップ3：助言・指導
• ステップ4：勧告
• ステップ5：命令
• ステップ6：行政代執行措置

調査後、特定空き家に指定されると、市区町村から助言や指導が実施されます。助言や指導によって改善されない場合、勧告され、それでも放置すると命令に切り替わります。

命令に従わない場合は50万円以下の罰金が課されます。最後に自治体が空き家を取り壊し、取壊費用を所有者に請求する、行政代執行措置が実施されます。

認定されると税金が高くなる

特定空き家に指定されると、所有者は固定資産税などの減免措置が適用されません。固定資産税は最大で通常の6倍、都市計画税は最大3倍に増加する恐れがあります。

特定空き家に指定されると、固定資産税が高くなるだけでなく、周辺の生活環境にも悪影響を及ぼす可能性があります。空き家の所有者は、特定空き家にならないよう、空き家を適切に管理することが大切です。

空き家の税金対策

空き家を放置していると、税金が増加する恐れがあるので注意が必要です。ここでは、空き家の税金対策を5つ解説します。

①中古物件として売却する

固定資産税は1月1日時点で、所有している人が納める税金です。空き家を中古物件として売却すると、所有者が変更され、固定資産税などの税金が課されなくなります。また、売却代金で新たな不動産を購入することも可能です。

不動産を売却した場合、確定申告が必要になるケースがあります。詳しくは、以下の記事で確認できます。

不動産売却時の確定申告を徹底解説！申請の手順から時期・必要書類まで！

この記事では、不動産売却をしたときに確定申告が必要かどうかを解説しました。確定申告の手順や事前に用意する書類、不動産売却時に受けられる譲渡所得の特例も紹介しています。不動産売却をした方は、ぜひ最後まで記事を読み、確定申告の準備をしてください。

②賃貸物件として貸し出す

空き家を賃貸物件として貸し出せば、家賃収入を得ることが可能です。固定資産税よりも家賃収入の方が高い場合、収入が増えるでしょう。固定資産税や都市計画税などの税金は、賃貸物件の経費となります。

サラリーマンが家賃収入を得る場合、確定申告が必要になるケースがあるため注意しましょう。詳しくは、以下の記事で確認できます。

家賃収入は確定申告が必要?やり方や必要書類・経費について解説

家賃収入を得ていて確定申告が必要なのは、不動産所得が20万円を超えている場合です。本記事では、家賃収入の確定申告が必要な条件や計上できる経費、確定申告のやり方まで解説します。

③解体して更地にする

空き家を解体して更地にすれば、空き家の固定資産税などの税金は課されなくなります。ただし、家を解体することによって、解体費用がかかるだけでなく、住宅用地の軽減措置特例が適用されなくなり、固定資産税が増加する恐れがあるため注意が必要です。

④自分で管理する

空き家を自分で管理すれば、固定資産税などの税金が増加するのを防ぐことができます。空き家を定期的に清掃したり、草刈りしたり、防犯対策をしたりすることが大切です。

⑤業者に依頼して管理してもらう

空き家を業者に依頼して管理してもらえば、自分で管理する手間が省けます。業者に依頼する場合は、費用やサービスの内容を比較して、自分に合った業者を選ぶことが大切です。

空き家の税金対策は、空き家の状況や所有者の状況によって最適な方法が異なります。空き家を所有している方は、ご自身の状況に合った方法を検討しましょう。

空き家の譲渡に係る特別控除の特例

相続を機に発生する居住目的のない空き家が増加しているという背景から、国は空き家を早期に譲渡し有効活用しやすいよう、2016年に空き家の譲渡に関する特例措置（特別控除）を制定しました。

この特例措置では、空き家を譲渡する際、一定の要件を満たす場合に課税対象となる譲渡所得の金額から最大3,000万円を控除することができ、相続した空き家の譲渡にかかる税負担を軽くしています。

特別控除の適用要件

特別控除の適用要件は、以下の通りです。

• 昭和56年5月31日以前に建築されたもの
• マンションなどの区分所有建物登記がされていない建物
• 相続の開始日から3年経過後の日の年の12月31日までに譲渡
• 譲渡価額が1億円以下
• 譲渡した資産の市区町村から交付を受けた被相続人居住用家屋等確認書を確定申告書に添付
• 相続の開始直前に被相続人が一人で居住していた家屋であること

また、空き家を親子や夫婦など、特別の関係がある人に対して売った場合は、特別控除の適用はありません。

令和9年12月31日までに譲渡した空き家が対象のため、空き家を売却する予定がある方は注意しましょう。

参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

取得費加算の特例との併用はできないので注意

取得費加算の特例とは、相続税額の一部を譲渡した不動産の取得費に加算できる制度です。取得費加算の特例が適用されると、課税対象となる収入金額（譲渡所得）から引くことができる取得費が増えるため、譲渡所得にかかる税金の負担を軽減できます。

しかし、空き家の譲渡に係る特別控除の特例と取得費加算の特例の併用はできないため注意しましょう。ただし、例外として不動産の種類によってはどちらも適用できるケースもあるため、「特別控除と取得費加算を併用したいができるかわからない」とお悩みの方は、税理士などの専門家へ相談することをおすすめします。

参考：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

空き家の税金対策でお悩みなら税理士に相談を！

空き家を放置すると特定空き家に指定され、固定資産税などの税金が高くなる恐れがあります。特定空き家に指定されないためには、定期的な清掃などの維持・管理が必要です。

空き家の税金対策には、売却や賃貸物件にするなどの方法が考えられます。ただし、特例の適用など、複雑な確定申告が必要なケースがあるため、空き家の税金対策でお悩みの方は、税理士への相談をおすすめします。

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