不動産売却時の確定申告を徹底解説！申請の手順から時期・必要書類まで！

不動産売却に関する確定申告は、事前に用意する書類が多く手続きも複雑になりがちです。不動産売却時に受けられる譲渡所得の特例もあり、所得税の計算や申告方法など不安に感じている方も多いでしょう。

そこで本記事では、不動産売却時に確定申告が必要かどうかを詳しく解説しました。不動産売却で得た譲渡所得の計算方法や、確定申告時に必要な書類も紹介したので、最後まで記事を読んでください。

不動産売却したら確定申告は必要?

自宅やマンション、土地などの不動産売却をして所得を得た場合、確定申告が必要です。確定申告が必要なケースと不要のケースを詳しく解説します。

確定申告が必要なケース

不動産売却をして所得を得た場合、確定申告が必要です。個人が不動産売却をした際の所得は譲渡所得に分類され、計算方法は以下のとおりです。

不動産売却で得た収入－不動産の取得費－不動産の譲渡費用－特別控除額＝譲渡所得

不動産の取得費には、不動産の購入代金や建築費用、設備費や改良費が含まれます。不動産の譲渡費用は、不動産売却時に支払う仲介手数料や売り主が負担した印紙税、建物の取り壊し費用や立退料などです。

また、譲渡所得の特別控除を受ける場合や、不動産売却の損失を損益通算する際は、確定申告が必要です。確定申告をしないと特別控除や損益通算を受けられないので、必ず申告をしてください。

確定申告が不要なケース

確定申告が不要のケースは、不動産売却で収入を得ていない場合です。不動産の取得費や譲渡費用が不動産売却で得た収入を上回った場合は、確定申告は不要となります。

不動産売却時の確定申告の手順と時期

不動産売却時の確定申告の手順と、申告時期を解説します。

確定申告の手順

不動産売却時の確定申告は、以下の手順で行ってください。

• 必要書類を用意する
• 不動産売却をした際の譲渡所得を計算をする
• 確定申告書を作成する
• 税務署に確定申告書を提出する
• 所得税と復興特別所得税を納税する

確定申告書の作成方法は、以下の記事で詳しく解説しました。

確定申告書の書き方・記入例を解説【最新】

詳細はこちら

また、所得税と復興特別所得税の納税は、3月15日までに行ってください。

確定申告の時期

不動産売却の確定申告は、2月16日〜3月15日の期間に行ってください。不動産売却で得た譲渡所得は、不動産を売却者に引き渡した日付を元に申告します。

例えば、2022年11月に不動産売却の契約が成立し、2023年2月に建物を引き渡した場合は、譲渡所得の確定申告は2024年に行います。売買契約と引き渡しの年度が変わると確定申告の時期も異なるので、必ず確認してください。

また、確定申告期限の3月15日が土日・祝日の場合は、翌月曜日が期限日となります。

震災などの場合にはその期間が延長されることもあります。

参考：令和6年能登半島地震に関するお知らせ

不動産売却時の確定申告で必要な書類

不動産売却時の確定申告で必要な書類は、以下のとおりです。

• 譲渡所得の内訳書
• 不動産売却に関する書類
• 確定申告書
• 登記事項証明書

書類の内容と取得方法を、詳しく解説します。

譲渡所得の内訳書

譲渡所得の内訳書とは、売却した不動産の情報を記入する書類です。総合譲渡用と分離課税用の2種類ありますが、不動産売却をした際は分離課税用を用意してください。

譲渡所得の内訳書は税務署で受け取るほか、国税庁のWebサイトからもダウンロード可能です。

参考：譲渡所得の内訳書

不動産売却に関する書類

確定申告時には、不動産売却に関する書類を用意してください。具体的には、以下のとおりです。

• 売買契約書（購入時・売却時）
• 不動産売却時に支払った経費の領収書
• 戸籍の附票
• 耐震基準適合証明書
• 建設住宅性能評価書
• 買換え資産の明細書

確定申告時に必要な書類は、特別控除の申請や損益通算の有無によって変わります。国税庁が作成したチェックシートを確認し、必要な書類を用意してください。

参考：申告書添付書類チェックシート

確定申告書

不動産売却時の確定申告では、所得税及び復興特別所得税の申告書と、分離課税用の申告書をそれぞれ用意してください。確定申告書は税務署や市役所で受け取るほか、国税庁のWebサイトからもダウンロード可能です。

参考：所得税及び復興特別所得税の確定申告書

参考：分離課税用の確定申告書

登記事項証明書

登記事項証明書とは、不動産の場所や所有者の情報などが記載された書類です。法務局の窓口で受け取るほか、Webサイトから交付請求が可能です。

参考：法務局　オンライン申請のご案内

不動産売却時に受けられる譲渡所得の特例

不動産売却時には、譲渡所得の特例が受けられます。特別控除や軽減税率を活用すると納税額を少なくできる可能性があるので、確定申告前に確認をしてください。

居住用財産を売却した場合の3,000万円の特別控除の特例

自宅として使用した居住用財産を売却して所得を得た場合は、最大3,000万円の特別控除を申請できます。特別控除の特例を受ける条件は、以下のとおりです。

• 自宅を売却する
• 自宅とともに敷地や借地権を売却する
• 自宅を取り壊した場合は、譲渡契約が自宅を取り壊した日から1年以内に締結され、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却する
• 自宅を取り壊してから売却するまで土地を貸し出していない
• 自宅を売却した年と前年、前々年に自宅の買い換えや交換の特例を申請していない
• 自宅や敷地等が収用等の場合の特別控除を申請していない
• 災害で自宅が滅失した場合は、その敷地に住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却する
• 親子や夫婦など特別な関係で自宅を売買していない

例えば、自宅を売却した際の譲渡所得額が4,000万円で特別控除を申請した場合は、1年間の譲渡所得は1,000万円に減額されます。

居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例

10年以上居住した自宅を売却した場合は、譲渡所得の計算時に軽減税率が適用されます。軽減税率が適用される条件は、以下のとおりです。

• 日本国内にある自宅・自宅とともに敷地を売却する
• 10年以上居住した自宅を売却する
• 自宅を売却した年と前年、前々年に軽減税率の特例を申請していない
• 自宅の買い換えや交換の特例を申請していない
• 親子や夫婦など特別な関係で自宅を売買していない

自宅を取り壊した場合に軽減税率の特例を申請する場合は、以下の条件を満たす必要があります。

• 取り壊された自宅の所有期間が10年を超えている
• 土地の譲渡契約が自宅を取り壊した日から1年以内に締結され、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却する
• 自宅を取り壊してから売却するまで土地を貸し出していない

軽減税率の特例が適用された場合の税率は、譲渡金額によって異なります。具体的な金額は、国税庁のWebサイトから計算可能です。

参考：マイホームを売ったときの軽減税率の特例

居住用財産を買換えた場合の特例

居住した自宅を買い替えるため、2023年12月31日までに売却した場合は、特定の居住用財産の買換えの特例を申請できます。特定の居住用財産の買換えの特例を申請すると、自宅を売却したときに得た譲渡所得は、買い替え後の自宅を売却するまで繰り延べが可能です。

また、買い換えた資産が2024年1月1日以降に建設された住宅で、まだ誰も住んだことがない場合は、特定の書類の提出が必要です。必要な書類や適用条件は、国税庁のWebサイトで確認できます。

参考：特定のマイホームを買い換えたときの特例

被相続人の居住用財産を売却した場合の3,000万円の特別控除

相続や遺贈によって取得した自宅や敷地を、2016年4月1日〜2027年12月31日までに売却すると、譲渡所得から最大3,000万円まで控除が受けられます。また、2024年1月1日以降に行われる不動産の売却で、自宅や土地の相続人が3人以上いる場合は、控除額の上限は2,000万円です。

特別控除の対象となる被相続人居住用家屋の条件は、以下のとおりです。

• 1981年5月31日以前に建築されている
• 区分所有建物登記がされている建物ではない
• 相続開始の直前に、被相続人以外が居住をしていない

不動産売却時には特別控除や軽減税率を活用できるので、対象かどうかを必ず確認してください。

不動産売却時は確定申告が必要か確認しよう

不動産売却時に所得を得た場合は、確定申告が必要です。一方で、不動産の売却額からは不動産の所得費や譲渡費用、特別控除を差し引けます。

不動産売却をして収入を得た場合、確定申告が必要かどうかを必ず確認し、必要であれば申告をしてください。

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