小規模宅地等の特例についてわかりやすく解説！要件や計算例を紹介

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、相続財産に一定の要件を満たす宅地等が含まれる場合、相続税の計算に含める額を減らせる制度です。

高度経済成長期に地価が高騰した影響で、相続税を納付できないがゆえに、やむなく土地を処分しなければならない人が増加したという背景をもとに制定された特例です。

特例の適用要件や減額割合はその宅地等がどのように使用されていたかによって異なります。

また、小規模宅地の特例を適用する際には、相続税の申告が必要となります。

小規模宅地等の特例の対象となる土地

小規模宅地等の特例の対象となる土地は大きく分けて3種類です。それぞれ詳しく解説していきます。

特定居住用宅地等

被相続人等が自宅として使っていた宅地で、戸建ての住宅や分譲マンションなどの自宅が建っている土地が該当します。特例を適用できる土地の限度面積は330㎡、評価額の減額割合は80％となります。

特定事業用宅地等

被相続人等の事業（貸付事業を除く）に使用されていた土地です。以下の要件を満たす必要があります。

＜被相続人が使っていた場合＞

• 宅地等で営まれていた事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、申告期限まで事業を継続している
• 宅地等を申告期限まで保有している

また、被相続人の事業運営に携わっていた従業員の寄宿舎として使用されていた場合にも特例を適用することができます。

特定事業用宅地等に該当する場合は、事業を引き継がず、申告期限前に廃業したり、相続した不動産を申告期限までに売却したりすると、特例の適用ができないため注意が必要です。


＜生計を一にしていた親族が事業で使っていた場合＞

• 相続開始の直前から相続税の申告期限まで、対象の宅地等の上で事業を営んでいる
• 対象の宅地等を申告期限まで保有している

特例を適用できる土地の限度面積は400㎡、減額割合は80％となっています。

貸付事業用宅地等

貸付事業とは、賃貸アパートが建っている土地や駐車場業用に使われていた宅地を指します。特例を適用できる土地の要件は、以下の3つに大別されます。

• 1．一定の法人に貸し付けられ、その法人の事業（貸付事業を除く）に用いられた
• 2．一定の法人に貸し付けられ、その法人の貸付事業に用いられた
• 3．被相続人等の貸付事業に用いられた

1はさらに「特定同族会社事業用宅地等」と「貸付事業用宅地等」に分かれます。それぞれの詳細は国税庁公式サイトをご確認ください。

限度面積および減額割合は以下の通りです。

• 一定の法人に貸し付けられ、その法人の事業に用いられた特定同族会社事業用宅地等：限度面積400㎡、減額割合80％
• その他のもの：限度面積200㎡、減額割合50％

もともと相続税の計算において、相続した土地が賃貸物件が建っている土地（貸家建付地）に該当する場合、借地権割合や賃貸割合に応じて不動産の評価額を引き下げることができます。

そのため、小規模宅地等の特例では、他の宅地等と比較して減額割合や限度面積の制限が厳しくなっています。

小規模宅地等の特例の適用要件

小規模宅地等の特例の適用要件は宅地の種類によって異なります。なかでも、今回は特に用いられるケースの多い、特定居住用宅地等について解説します。

故人が住んでいた土地であること

大前提となるのが、故人が住んでいた土地であることです。例えば、以下のようなケースは対象になりません。

• 別荘として利用しており、普段住んでいたわけではない
• 親族等に貸していた

一定の要件を満たした親族であること

小規模宅地等の特例は一定の要件を満たした親族のみ適用を受けられます。要件について解説します。

配偶者

配偶者は必ず特例の適用を受けられます。別途満たすべき要件はありません。

故人と同居していた親族

同居親族の場合は以下の3つの要件を満たす必要があります。

• 被相続人と生活の拠点が同じであった
• 相続開始直前から申告期限まで対象の建物に居住し続ける
• 対象の土地を相続開始時から申告期限まで保有している

家なき子（別居親族）

同居していなかったケースでは以下の4つを全て満たす必要があります。

• 被相続人に配偶者や同居親族がいない
• 相続人に、相続開始前3年以内に本人・配偶者・親族・同族会社等が所有する家屋に住んでいたという事実がない
• 相続開始時点に住んでいる家について、過去に所有していた事実がない
• 対象の土地を相続開始時から申告期限まで保有している

別居親族は借家住まいが前提となるため「家なき子特例」とも呼ばれます。

小規模宅地等の特例の計算例

小規模宅地等の特例の計算例を種類別に紹介します。

相続税の基本的な計算方法は以下をご覧ください。

相続税はいくらからかかる？計算方法や特例・控除についてわかりやすく解説！

相続税がいくらかかるかは、法定相続人の数によって変わる基礎控除額によっても 異なります。この記事では、相続税はいくらからかかるのか、基礎控除額を超えても相続税が発生しない場合と相続税の計算方法、相続税の申告が必要なケースなどを紹介していきます。

今回は比較しやすいよう、すべてのケースにおいて同じ例を用いています。

• 相続税評価額：7,000万円
• 面積：350㎡

特定居住用宅地等の減額計算例

限度面積は330㎡、減額割合は80％です。今回例で用いる宅地等は350㎡のため、一部は特例の対象外です。

以上を踏まえて、評価減となる額を計算します。

評価減となる額＝7,000万円×330㎡÷350㎡×80％
＝6,600万円×80％
＝5,280万円

したがって、相続税の課税対象となる遺産総額に含める額は、「7,000万円－5,280万円＝1,720万円」となります。

特定事業用宅地等の減額計算例

限度面積は400㎡、減額割合は80％です。例で用いたものは350㎡のため、全てが対象になります。したがって、計算式は以下の通りです。

評価減となる額＝7,000万円×80％＝5,600万円

この場合、相続税の計算に含める評価額は「7,000万円－5,600万円＝1,400万円」です。

貸付事業用宅地等の減額計算例

前述のように、限度面積および減額割合は以下のように異なります。

• 一定の法人に貸し付けられ、その法人の事業に用いられた特定同族会社事業用宅地等：限度面積400㎡、減額割合80％
• その他の貸付事業用宅地等：限度面積200㎡、減額割合50％

特定同族会社事業用宅地等に該当する場合、限度面積は400㎡、減額割合は80％です。例で用いたものは350㎡のため、全て評価減の対象です。したがって、計算式は以下の通りです。

評価減となる額＝7,000万円×80％＝5,600万円

この場合、相続税の計算に含める額は7,000万円－5,600万円＝1,400万円になります。

特定同族会社事業用宅地等以外の場合、限度面積は200㎡、減額割合は50％となります。対象の宅地等は350㎡で上限を超えているため、評価減の対象は一部のみです。

評価減となる額＝7,000万円×200㎡÷350㎡×50％
＝5,600万円×50％
＝2,800万円

したがって、課税遺産総額に含める額は「7,000万円－2,800万円＝4,200万円」になります。

なお、宅地等の種類が複数あるケースでは、小規模宅地等の特例を併用することができるため、限度面積の判定方法がやや複雑になります。詳しくは国税庁の公式サイトをご確認ください。

計算式が複雑になり判定の難易度も高くなるため、当事者のみで対応しようとせず、専門家である税理士のサポートを受けながら計算を進めるのが良いでしょう。

 

小規模宅地等の特例を受けるために必要な書類

小規模宅地等の特例を受けるには、どのようなケースでも以下3つの書類が必須です。

• 小規模宅地等に係る計算の明細書
• 遺言書または遺産分割協議書の写し
• 相続人全員の印鑑証明書

その上で、ケースによってその他の追加資料が必要になります。小規模宅地等の特例で必要なものについて、ケース別に紹介します。

被相続人と同居していた場合

同居親族は、その宅地等に住んでいた事実を明らかにする資料が必要です。例として住民票の写しが挙げられます。なお、マイナンバーを提出する場合は不要です。

被相続人と同居していなかった場合

同居していなかった場合は以下が必要です。

• 相続開始前3年以内の住所等を証明するもの　※マイナンバーを提出する場合は不要
• 相続開始前3年以内に住んでいた建物が、特例対象外の建物に該当しない旨を証明するもの　※賃貸借証明書など
• 相続時に住んでいる家屋について、過去に所有した事実がない旨を証明するもの　※登記簿謄本など

被相続人が老人ホーム等に入所していた場合

老人ホーム等に入所していた場合の必要書類は以下の通りです。

• 被相続人の戸籍の附票の写し
• 介護保険の被保険者証や障害者福祉サービス受給者証等の写し
• 施設への入所時に作成された契約書の写し等

なお、老人ホーム等に入所していた場合には以下3つの要件を満たす必要があります。

• 要介護認定・要支援認定・障害支援区分の認定のいずれかを受けていた
• 入所していたのが、養護老人ホーム・有料老人ホーム・介護老人保健施設等、国税庁公式サイトで掲げられている住居や施設（一定の法律に規定される住居や施設）である
• 老人ホーム等へ入所した後、対象の宅地等が別の用途に用いられた事実がない

対象となる老人ホーム等については国税庁公式サイトをご確認ください。入所していた老人ホーム等が該当するか不明な場合、施設等の公式サイトを確認するのが安心です。

小規模宅地等の特例は要件を満たせば相続税が80%減額される制度

小規模宅地等の特例は一定の要件を満たす宅地等について、相続税の計算において用いる土地の評価額を減らせる制度です。減額割合は最大80％で、宅地等の種類によって異なります。

要件は宅地等の種類や同居していたか否か等の様々な要素によって変わるため、判断が難しいと感じる人も多いでしょう。制度について疑問や不安をお持ちであれば、専門家である税理士にご相談ください。

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