相続した建物（家屋）の評価方法を徹底解説！相続税評価額を下げたら節税できる？

相続した建物の評価方法は、主に固定資産税評価額を基に計算します。建物の利用状況によって評価額が異なり、第三者に有償で貸している場合などは減額されます。

この記事では、相続した建物の評価方法について解説します。計算方法や相続した不動産の節税方法についても、わかる内容になっています。

相続した不動産は建物（家屋）と土地で分けて評価する

相続税は、相続した財産の評価額に基づいて計算されます。不動産の評価額は、建物と土地それぞれに評価方法があるため、別々に評価する必要があります。

建物の評価は、主に固定資産税評価額に基づいて計算されて、毎年市区町村から送られてくる固定資産税の通知書に記載されています。

一方で土地の評価は、路線価方式や倍率方式を用いて評価します。路線価とは、道路に面した土地の1平方メートルあたりの価格のことです。倍率は、土地の利用区分や利用状況などに応じて評価額を調整するためのものです。

相続した建物（家屋）の相続税評価額の計算方法

建物は評価額の計算方法が複雑で、頭を悩ませる方も多いのではないでしょうか。ここでは、相続した建物の相続税評価額の計算方法について解説します。

まずは固定資産税評価額を確認する

固定資産税評価額は、市区町村から送られてくる固定資産税の通知書に記載されており、相続税評価額の計算の基礎となる重要な数値です。建物の種類や構造、築年数、所在地など、さまざまな要素を考慮して算出されます。

故人が利用していた建物（家屋）の相続税評価額

故人が利用していた建物の相続税評価額は、以下の方法で計算されます。

• 建物の固定資産税評価額 × 1.0

たとえば、固定資産税評価額が3,000万円の場合、相続税評価額も3,000万円です。

第三者に貸していた一軒家の相続税評価額

第三者に貸していた一軒家は、固定資産税評価額をベースに、借家権割合を考慮して計算されます。借家権割合とは、借主が家屋を借りる権利の割合を示すもので、借家権割合をかけることで評価額が減額されます。

具体的には以下の計算式です。

• 建物の固定資産税評価額 × （1.0 - 借家権割合）

借家権割合は全国一律30％です。たとえば、固定資産税評価額が3,000万円の建物を第三者に貸していた場合、相続税評価額は2,100万円です。

• 3,000万円 × （1.0-0.3）＝2,100万円

一軒家を有償で第三者に貸した場合、故人が利用していた建物に比べて30％減額されます。

確定申告をしていた方が亡くなった場合、準確定申告が必要な可能性があります。準確定申告の手続きや必要書類などについて詳しくは、以下の記事で確認できます。

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第三者に貸していた賃貸アパートの相続税評価額

第三者に貸していた賃貸アパートは、固定資産税評価額に借家権割合をかけ、さらに賃貸割合を考慮して計算されます。賃貸割合とは、アパート全体の中で、賃貸されている部屋の割合を表すものです。

具体的には以下の計算式です。

• 建物の固定資産税評価額 × （1.0 - 借家権割合×賃貸割合）

たとえば、固定資産税評価額が3,000万円の賃貸アパートを賃貸割合80％で貸していた場合、相続税評価額は2,280万円です。

• 3,000万円 × （1.0-0.3×80％）＝2,280万円

建築中の建物を相続した場合の相続税評価額

建築中の建物を相続した場合、 相続開始時点での建築費用を基に計算されます。具体的には以下の計算式です。

• 費用原価 × 70％

費用原価は、わかりやすく言えば相続開始日の建築費です。建築費と工事の中間金などは異なるため、注意しましょう。

相続した土地の相続税評価額の計算方法

相続した土地は路線価方式、倍率方式のどちらかで計算されます。ここでは、路線価方式、倍率方式の計算方法について解説します。

参考：国税庁「土地家屋の評価」

路線価方式の計算方法

路線価方式は、土地の相続税評価額を計算する一般的な方法です。路線価と呼ばれる、国税庁が定めた土地の1平方メートルあたりの評価額に基づいて計算されます。路線価は、周辺環境などを考慮して定められています。

路線価方式で計算するには、土地の路線価の確認が必要です。路線価は、国税庁のホームページなどで確認できます。次に、土地の形状、広さ、用途などを考慮して、路線価に調整率を乗じて計算します。

倍率方式による計算方法

倍率方式は、土地の固定資産税評価額に基づいて、相続税評価額を計算する方法です。この方法は、路線価方式よりも簡易的な方法です。倍率方式で計算するには、まず土地の固定資産税評価額を確認する必要があります。

たとえば固定資産税評価額1,000万円の土地で倍率が1.5の場合、土地の評価額は1,500万円です。

• 1,000万円 × 1.5＝1,500万円

相続した不動産の節税方法

相続した不動産の節税方法は、以下2つが考えられます。

• 第三者に貸す
• 賃貸アパートの空室を減らす

相続を開始したときの建物の利用状況によって、評価方法は異なるため注意しましょう。

以下でそれぞれの節税方法について詳しく解説します。

第三者に貸す

相続した不動産を第三者に貸すと、相続税の節税が期待できます。不動産を第三者に貸すことで不動産の評価額が下がり、相続税の負担が軽減されるためです。

貸すことによる評価額の軽減は、主に借家権割合や貸家建付地などの要素が関係しています。借家権割合や貸家建付地は、不動産が賃貸用として利用されていることを前提に評価額を調整する仕組みです。

たとえば、相続した一戸建て住宅を賃貸住宅として貸し出すとしましょう。この場合、更地としての評価ではなく、貸家建付地としての評価されるため、評価額が下がる可能性があります。

相続した不動産を第三者に貸すことは、節税効果だけでなく、家賃収入という新たな収入源も期待できる選択肢と言えるでしょう。

賃貸アパートの空室を減らす

相続した賃貸アパートの空室を減らすことは、相続税の節税に繋がるだけでなく、安定した家賃収入を確保するための重要な戦略と言えるでしょう。第三者に貸していた賃貸アパートの評価額は、賃貸割合によって異なります。賃貸割合が高いほど、評価額は下がります。

空室を減らすためには、リフォームや家賃の見直し、入居者募集の強化など、様々な対策が考えられます。これらの対策を効果的に行うことで、空室率を下げ、安定した家賃収入を確保できるでしょう。

相続した不動産についてよくある質問

ここでは、相続した不動産に関して、2つの質問に答えていきます。

築年数によって固定資産税評価額は変わりますか？

建物であれば、築年数によって価値が下がっていくため固定資産税評価額も下がっていくのが一般的です。

ただ、特別措置を受けられる期間が決まっており、その期間が過ぎると逆に税額が高くなってしまう可能性もあります。

税理士に相続税の評価を依頼するメリットは何ですか？

税理士に相続税の評価を依頼するメリットは、以下の通りです。

• 相続税の評価は複雑な計算が必要となるため、税理士に依頼することで、誤った評価をするリスクを回避することができる
• 税理士は、相続税に関する専門知識を持っているため、節税のためのアドバイスを受けることができる

慣れていない方が複雑な計算をやれば、知識を得るのに時間がかかりますし、節税できたはずの税金まで支払ってしまうリスクもあります。

そのため、かかる時間や節税効果が見込める観点から、相続税の評価を税理士に依頼するメリットは大きいと言えます。

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相続した不動産の評価は税理士に相談を

相続した不動産の評価は、建物と土地を別々に評価し、それぞれ計算方法が異なります。

建物の評価は固定資産税評価額、土地の評価は路線価方式や倍率方式を基に計算します。

建物の評価額は、相続開始時の利用状況によって異なり、故人が住んでいた場合は減額されませんが、賃貸の場合は借家権割合や賃貸割合を考慮して減額されます。

相続税の計算は複雑なため、評価額を誤ると相続税額に大きく影響します。節税対策や正確な評価のため、税理士に相談するといいでしょう。

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