家賃収入は確定申告が必要?やり方や必要書類・経費について解説

家賃収入を得た場合、忘れてはいけないのが確定申告になります。不動産投資に興味がある方の中には、確定申告が面倒というイメージから投資をためらってしまう方もいます。しかしポイントを押さえておけば、確定申告も問題なく実施することが可能です。イメージだけで判断せずに、まずは情報を集めましょう。

では実際に家賃収入を得たという場合、確定申告のためにどのようなポイントを押さえておけばいいのでしょうか。

家賃収入と確定申告

家賃収入を得ていて確定申告が必要な場合

家賃収入があったときに確定申告が必要なケースは、どのような場合でしょうか。基本的な条件としては、不動産所得が20万円を超えている場合です。ここで注意が必要なのが、収入ではなく所得が20万円以上という点です。家賃収入が20万円を超えていても、経費を差し引いたときに20万円以下であれば、確定申告は不要です。

家賃収入を得ていて確定申告をしたほうがいい場合

不動産所得が20万円以下であれば、確定申告を必ずする必要はありません。しかし必要がないといっても、確定申告をしたほうがお得になるケースも見られます。では申告をすることで得られるメリットには、どのようなものがあげられるのでしょうか。

実際に不動産投資をスタートさせたとしても、家賃収入が黒字になるとは限りません。始めたばかりのタイミングでは、家賃収入よりも経費が高くなることもあります。経費がかかって赤字状態なのであれば、本業の給与所得と損益通算をして給与所得を抑えることも可能です。

損益通算というのは、節税にもつながる大切な要素です。不動産投資で多額の修繕費用がかかったなどの理由で赤字になった場合、不動産所得のマイナスと給与所得のプラスが合わさることで、課税所得を少なく申告することが可能です。この結果、必要以上に支払った税金を取り戻せます。

不動産所得が20万円以下だから確定申告は関係ないと考えるのではなく、節税につながることを理解して、状況に応じて申告するようにしましょう。

家賃収入にかかる税金

所得税

家賃収入には所得税が発生します。家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得に、税率を掛けた金額が家賃収入に生じる所得税です。

所得税は累進課税制度によって、所得が増加すると税率が高くなる仕組みになっているので注意しましょう。

住民税

家賃収入を得ていると、住民税が発生します。住民税は1月1日の時点で住民票登録していた都道府県や市区町村に納付する税金です。

住民税は所得金額に応じて変動しますが、基本的には道府県民税4%と市町村民税6%を足した10%程度となります。これは自治体によって少し変わる場合があります。

消費税

家賃収入を得ている場合、居住用物件以外の不動産所得が1,000万円を超えると消費税の課税対象となります。

家賃収入を得ているのが居住用の物件の場合は消費税が発生しません。

固定資産税

不動産を所有していると、固定資産税が発生します。これは家賃収入に対してではなく、1月1日時点での不動産の所有者に対して課される税金です。

これは土地や家屋、償却資産などの固定資産の所有に対して課されます。税額は固定資産評価基準により算出された評価額に基づいて定められます。

家賃収入の確定申告において計上できる経費の種類

固定資産税

土地や家屋を所有している場合、毎年課される税金が固定資産税になります。毎年1月1日現在の土地や建物などの所有者に対して、市町村が課す地方税を指します。この固有資産税は、年度の初めに土地や建物の所有者に納税通知書が送られてきます。そして支払った固有資産税は、不動産所得の必要経費に含めることが可能です。

共益費

賃貸住宅などの入居者は、建物の賃料とは別に共益費を支払います。そして共益費は、不動産投資の必要経費にできます。この共益費は、建物全体の清掃や警備などの費用、さらには建物の共用部分に関する付加使用料などが含まれています。

修繕費

不動産投資において、物件の修繕が必要になることもあります。確定申告の経費で修繕費を計上したいなら、その領収書を準備しておくことが大切です。領収書は修繕業者から取得しますが、管理会社が手配をしているなら、管理会社から領収書を受けとります。

損害保険料

保有している物件が保険に加入しているなら、損害保険の証券を用意することで、損害保険料も経費に計上できます。

減価償却費

減価償却費というのは、土地以外の建物などの固定資産の価値を減少させていく手続きによって計上される費用です。耐用年数20年の建物であれば、1000万円の価値があっても1年で50万円ずつ価値が下がる計算になります。この分を減価償却費として経費にできます。

借入金の利子

借入金の利子も、必要経費として確定申告の際に計上することが可能です。ここで注意が必要になるのが、経費に計上できるのは、借入金の利子だけだという点です。元金は経費に含まれないので、その点を理解したうえで、申告のための準備を進めることを忘れないようにしましょう。ただし不動産所得が赤字のとき、土地等の取得に必要な借入金の利子は経費には含まれません。

賃貸管理代行手数料

不動産投資で管理会社を利用している場合、賃貸管理代行手数料がかかります。賃貸管理代行手数料は、家賃収入における経費です。確定申告の際に必要な書類は、管理会社側から用意してもらえます。管理会社から受け取る書類は、まとめて取得しておくとスムーズに準備が進められます。

家賃収入の確定申告のやり方とは?

青色申告か白色申告かを決める

初めての確定申告で最初に確認するべき点が、青色申告と白色申告のどちらで申告をするのかということです。青色申告は複式簿記により帳簿を作成することで、さまざまな特典を得られる制度です。事前に青色申告承認申請書を提出する必要があります。一方で白色申告は、事前の手続きが必要ありません。

特別控除や損失の繰り越しというメリットを考えた場合、青色申告を選択することで節税にもつなげられます。事前に申請が必要な青色申告承認申請書は、国税庁のHPからダウンロードすることが可能です。

必要書類を揃える

自身で作成する書類

青色申告の際に必要な確定申告書や決算書は、国税庁のHPからダウンロードが可能です。税務署や市役所で直接入手することもできます。

不動産会社から入手する書類

確定申告時に必要な書類の中には、不動産業者から取得するものもあります。不動産会社から所得する必要がある書類は、売買契約書・賃貸借契約書・送金明細・売渡清算書・譲渡対価証明書になります。

売買契約書は、不動産を購入する際に業者から受け取るものになります。物件を購入、または売却する際の確定申告で必要な書類です。賃貸借契約書は、入居者が決まったときに入居者と交わすものです。

また送金明細は、物件の管理会社から毎月送付されます。入居者から集金した家賃や修繕費用などが記載された明細です。そして売渡清算書は、不動産を売買する際に発生した登記費用などに関する書類です。書類を受け取るタイミングが異なるので、申告時に提出できるようにしっかりと保管しておきましょう。

金融機関から入手する書類

確定申告の際に金融機関から入手する書類は、返済予定表になります。購入した不動産の借入返済金額などが記載されています。

勤務先から入手する書類

会社員で給与収入を得ている方は源泉徴収票も必要です。不動産所得が赤字の場合、節税にもつながるので忘れずに用意しておきましょう。

行政から入手する書類

不動産収入の確定申告における提出書類のうち、行政から入手しなければならないのが固定資産税の納税通知書です。固定資産税の納税通知書は、毎年4～6月に市町村から送られてきます。不動産を購入したときには、売主との間で実施された固定資産税の精算書も忘れずに用意しましょう。

その他の書類

家賃収入の確定申告に必要な書類をそろえるときには、保有している物件が加入している保険の内容を記載した損害保険の証券も用意しましょう。保険契約時に、保険会社から契約者へと送付されます。そのほかにも、管理費を納めているならその領収書、修繕をする場合も領収書の準備が必要です。これらの生類は、管理会社や修繕業者から取得可能です。

確定申告書の提出

税務署に直接提出

家賃収入で確定申告書を提出する場合、複数の方法があげられます。提出方法の1つが、窓口に行って直接提出するというものです。窓口へ行く最大のメリットが、担当者に書類の不備をチェックしてもらえるという点です。不足している書類がないか確認してもらえるため、初めての確定申告でも安心して提出しやすくなります。また申告書の控えを用意しておくことで、税務署で受付印を押された控えを受け取れます。

直接税務署の窓口へ行って確定申告書を提出したい場合、混雑に注意しましょう。特に確定申告の期限日が近づくと、長蛇の列ができて待ち時間が長くなる可能性があります。混雑を避けるために、期限日のギリギリの提出を避け、比較的空いている時間を狙うことが大切です。

税務署に郵送

税務署に直接行って提出するのではなく、郵送で確定申告書を送付するという方法があります。郵送の場合、直接税務署まで行かなくても郵便ポストに投函するだけで済みます。また郵送提出は、期限日の消印が押されていれば、期限内提出とみなされるというメリットがあげられます。3月15日が提出期限でも、その日の消印が押されていれば期間内の提出と判断されます。

郵送での提出時に注意が必要となるのが、切手代がかかるという点です。控えの申告書を返送してほしい場合、その分の封筒と切手代も必要です。提出時に不備がないか確認してもらうこともできないため、問題がないかチェックしてほしい方は、直接窓口に確定申告の書類を持参しましょう。

e-Taxで申告

インターネットを利用して確定申告をする方法が、e-Taxになります。自宅にいながら書類が提出できるだけではなく、土日も含めて24時間提出が可能というメリットがあげられます。

また2020年分の確定申告からは、e-Taxを利用することで青色申告特別控除が55万円から最大65万円になります。ただしe-Taxを利用するためには、事前にマイナンバーカードの取得やICカードリーダーライターの用意など事前の準備が必要です。e-Taxを利用したい場合には、必要な準備を早めに行いましょう。

まとめ

家賃収入があった場合には確定申告が必要になりますが、これは税金を支払うだけではなく、節税にもつながる大切な要素です。節税につなげるためにも、経費として計上できる項目を把握し、確定申告時に必要な書類を問題なく用意できるようにしましょう。また節税を考えるのであれば、確定申告は白色申告よりも青色申告が適しています。

実際に確定申告をする場合、書類の提出には複数の方法が用意されています。例えば書類の不備がないか確認してほしいなら、直接税務署の窓口に行って提出しましょう。税務署までの距離が遠い、もしくは忙しい場合には、郵送で提出するのも1つの手です。さらにe-Taxを利用すれば、インターネット上から期間中は24時間いつでも確定申告を実施することが可能です。

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